ห้องข่าว

คอร์ปอเรตโฟกัส: ปีหน้าปีทองของ...อสังหาริมทรัพย์

08 กันยายน 2557

เจียรนัย อุตะมะ

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้กล่าวในงานสัมมนาถึงทิศทางและแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ที่ทาง สมบัติเอกวรรณพัฒนา นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ได้สรุปสาระสำคัญดังนี้

ประเสริฐได้กล่าวถึงประเด็นที่น่าสนใจว่า ปัจจุบันผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด 8 รายแรก มีส่วนในการครองตลาดมากกว่า 50% คาดว่ารายได้ในงวดปี 2558 จะทำสถิติสูงสุดใหม่เนื่องจากยอดขายรอโอนที่เกิดขึ้นจากการขายคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากระหว่างปี2555-2556 ที่มากถึง 1.6 แสนล้านบาท จะมาโอนในงวดปี 2558 นี้

ขณะเดียวกัน อัตรากำไรขั้นต้นจะดีขึ้นกว่าปี 2557 ด้วย เนื่องจากราคาขายได้สะท้อนเรื่องค่าแรงรายวันที่ปรับขึ้นมาเป็น 300 บาท ไม่โดนเรื่องน้ำท่วมปลายปี2554

ทั้งนี้ แม้ว่าในงวดครึ่งแรกปี 2557 ยอดขายที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากปัจจัยการเมือง ลดลงไปถึง21% นำโดยคอนโดมิเนียม 37% ทาวน์เฮาส์ 6% และบ้านเดี่ยว 2% แสดงว่าแนวราบได้รับผลกระทบน้อย

ดังนั้น ในปี 2558 เมื่อแนวราบมีการฟื้นตัวหลังการเมืองสงบ เศรษฐกิจกลับมาดี และเสริมด้วยการโอนคอนโดมิเนียมที่มากก็ถือว่ามีแนวโน้มที่สดใส

แนวโน้มการโอนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ มีความปลอดภัยมากกว่าต่างจังหวัด เนื่องจากราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ถีบตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้มีปัจจัยลบทางการเมือง โดยเฉพาะทำเลที่ติดกับรถไฟฟ้าใจกลางเมืองบางทำเลไปถึง 2 ล้านบาท/ตารางวาแล้ว จึงจูงใจผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมให้มาโอน เพราะหากซื้อใหม่จะไม่ได้ราคานี้ต่างจากต่างจังหวัด

ตั้งแต่มีเรื่องการเมือง ราคาที่ดินไม่ขยับ และบางจังหวัดที่ได้รับความนิยมสูง กลับมีภาวะการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ล้นเกิน จึงทำให้มีความเสี่ยงด้านการโอนมากขึ้น

ครึ่งแรกปีนี้ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์รอดู แต่ในงวดครึ่งปีหลังควรจะเริ่มดำเนินโครงการในช่วงจังหวะที่ดี

ผู้ประกอบการต่างเร่งออกโครงการเพิ่มยอดขายในงวดครึ่งหลังปีนี้ โดยนำที่ดินเดิมที่มีศักยภาพมาพัฒนาโครงการเพื่อกระตุ้นตลาด จึงคาดว่ายอดขายในครึ่งปีหลังจะมาชดเชยยอดขายครึ่งแรกปีนี้ที่ซบเซาได้เป็นอย่างดี

และกลายเป็นว่าใครมีสต๊อกคอนโดมิเนียมในทำเลดีจะถือว่าส้มหล่น

อธิปได้กล่าวถึงประเด็นที่น่าสนใจว่า ภาพรวมที่อยู่อาศัยปี 2557 เติบโต 0.5% ราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 5-10%จากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

ยอดขายปีนี้แม้จะซบเซาลงเทียบปีที่แล้ว จากปัจจัยการเมืองไทย แต่ไม่กระทบรายได้ในส่วนคอนโดมิเนียมเพราะเป็นตามยอดขายรอโอน ที่การขายเกิดขึ้นล่วงหน้าไปแล้ว

โครงการเปิดใหม่ในครึ่งหลังปีนี้มีทิศทางดีขึ้น แต่ไม่อยากให้เป็นเชิงรุกมากเกินไป จะเกิดโครงการใหม่ล้นเกินนักเก็งกำไรคอนโดมิเนียมหายไป การปล่อยเช่าน้อยลงเพราะได้รับผลตอบแทนต่ำกว่าเดิม การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ถือว่าไทยยังได้เปรียบในธุรกิจที่อยู่อาศัย ในเรื่องราคาขายที่ถือว่ายังต่ำกว่าสิงคโปร์และมาเลเซียมาก

ทั้งนี้ หากเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านไทยยังน่าลงทุนกฎหมายมีความชัดเจนพอควร กำลังซื้อและสินเชื่อดี ส่วนการแข่งขันอยู่ในเกณฑ์ปานกลาง ธุรกิจที่น่าจะดี คืออาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และนิคมอุตสาหกรรมที่ซบเซาลง ก็คาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้น

ปัญหาคือผู้รับเหมาก่อสร้างที่ขาดแคลนมากขึ้น ทำให้ขอขึ้นราคา มีต้นทุนสูงขึ้น การทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ได้ล่าช้า แรงงานไม่ขาดแคลนเท่ากับปีก่อน และมีปัญหาน้ำท่วมในบางพื้นที่

นักวิเคราะห์ในตลาดยังมีมุมมองที่ดีกับหลักทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเรื่องการฟื้นตัวของยอดขายในงวดครึ่งหลังปีนี้และปีหน้า

การเติบโตของยอดขายเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้น หลังปัจจัยการเมืองไทยสงบ ความมั่นใจผู้บริโภคกลับมา

ขณะที่ผลการดำเนินงานปีนี้ส่วนใหญ่ยังเติบโตได้เพราะงานในมือ ส่วนปี 2558 มีแนวโน้มที่ดีจากธุรกิจแนวราบที่แข็งแรง

ขณะที่คอนโดมิเนียมมาโอนมากในงวดปี 2558 ส่วนกำไรจะโตมากหรือน้อยก็ขึ้นกับแต่ละบริษัทมากกว่า

สำหรับค่าเฉลี่ยการเติบโตกำไรต่อหุ้นของกลุ่ม ปี2557 เป็น 4% และปี 2558 ฟื้นตัวขึ้นเป็น 10.2%

สมบัติเห็นว่าหลักทรัพย์ธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่มีความได้เปรียบในเรื่องส่วนครองตลาด ฐานะการเงินสถาบันการเงินพร้อมสนับสนุน และความพร้อมในการออกโครงการใหม่

แม้ว่าราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น แต่มีความทนกับแรงเสียดทานได้ดีกว่า แต่ยอมรับว่าราคาหุ้นได้ปรับตัวสูงขึ้นมาระดับหนึ่งแล้ว

ดังนั้น แนะนำให้ถ่วงน้ำหนักมาก การเลือกหุ้นจึงควรระมัดระวังมากขึ้น และแนะนำซื้อเพื่อการลงทุนในหลักทรัพย์ขนาดใหญ่ คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) และบริษัท ศุภาลัย (SPALI) ส่วนหุ้นขนาดกลางที่ชอบ คือ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้(LALIN) บริษัท ไรมอนแลนด์ (RML) และเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) n

PS โดดเด่น

วิชชุดา ปลั่งมณี นักวิเคราะห์การลงทุน บล.เคเคเทรด วิเคราะห์ว่ายอดขายในเดือน ส.ค.ของกลุ่มผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยรายใหญ่ที่ศึกษา 7 แห่ง มีมูลค่ารวม 1.7 หมื่นล้านบาท เติบโต 39% จากเดือน ก.ค. โดยบริษัทที่มียอดขายโดดเด่น คือ PS มียอดขายสูงที่สุด 5,200 ล้านบาท

ขณะที่บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) มียอดขายเติบโตมากที่สุดถึง 68% จากเดือน ก.ค. ด้วยยอดขายรวม 4,200 ล้านบาท รองลงมาเป็น SPALI ที่มียอดขายเติบโต 60% จากเดือน ก.ค. เป็น 2,300 ล้านบาท ส่วนบริษัท แสนสิริ (SIRI) มียอดขายน้อยสุดเพียง 1,000 ล้านบาท

PS มียอดขายสูงสุดในกลุ่ม โดยมียอดขาย5,200 ล้านบาท สูงสุดในรอบปี โดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮาส์ที่มียอดขายเพิ่มขึ้น 67% จากเดือน ก.ค.เป็น 2,300 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียมเติบโต17% เป็น 1,800 ล้านบาท ทำให้ PS เป็นผู้ประกอบการที่มียอดขายสะสม 8 เดือนแรกปีนี้ สูงที่สุดในกลุ่มอยู่ที่ 2.7 หมื่นล้านบาท

นักวิเคราะห์เคเคเทรดเชื่อว่าการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าสูงในครึ่งหลังปีนี้ ตามแผนของ PS ช่วยผลักดันแรงซื้อ สอดคล้องกับความมั่นใจของผู้บริโภคที่ฟื้นตัว

LH และ SPALI ยอดขายเด่นจากโครงการใหม่จากยอดขายของ LH และ SPALI ที่มีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่ม 39% เราพบว่าเกิดจากยอดขายของสินค้าใหม่ที่เปิดตัวระหว่างเดือน โดย

LH เปิดตัวอย่างเป็นทางการอีกครั้งของโครงการ 333 Riverside ทำให้ยอดขายเพิ่มขึ้น 30% เป็น60% ราว 2,000 บาท เป็นครึ่งหนึ่งของยอดขายทั้งเดือน

ขณะเดียวกัน SPALI มียอดขายที่โดดเด่นขึ้นจากโครงการใหม่ Spali Vista-ปากเกร็ด ที่เปิดตัว และขายได้ 70% จากมูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท

กำลังซื้อฟื้นผลักดันยอดขาย วิชชุดา คาดว่า จากสถานการณ์ทางการเมืองที่คลี่คลายส่งผลต่อความมั่นใจของผู้บริโภคที่ค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้นมีผลต่อยอดขายของกลุ่มผู้ประกอบการ ถึงแม้ว่าจะมีผู้ประกอบการบางรายไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 3

อย่างไรก็ดี แต่ยอดขายในเดือน ส.ค. ยังมีตัวเลขที่ทำได้ดีขึ้นจากสินค้าในมือ เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) และ SIRI ที่เพิ่มขึ้น 20%และ 50% ตามลำดับ

ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ประโยชน์ โดยคาดว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้ของกลุ่มผู้ประกอบการจะมีตัวเลขที่เติบโตและฟื้นตัวขึ้นนับจากต้นปี ส่วนหนึ่งมาจากแรงซื้อที่เริ่มกลับมา และแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2557 ที่ต่างเร่งเปิดทั้งจำนวนโครงการและมูลค่าที่สูงขึ้น ซึ่งถ้าเป็นไปตามแผนของผู้ประกอบการ จะเป็นไตรมาสที่มีการเปิดตัวสูงสุดเมื่อเทียบกับทั้งปี โดยมีมูลค่าโดยรวมจากผู้ประกอบการ7แห่ง ราว 8 หมื่นล้านบาท และคาดว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะได้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของแรงซื้อที่เกิดขึ้นทั้ง LH SPALI QH และ PS

 

โพสต์ทูเดย์
8 กันยายน พ.ศ. 2557

Keep this news in your social bookmark: