ห้องข่าว

เจาะทำเลกลางเมืองแห่งใหม่พัฒนาคอนโด "นราธิวาส พระราม 3 เจริญราษฎร์" มาแรง

04 ธันวาคม 2556

หลังจากระดับราคาคอนโดในเขตกรุงเทพชั้นใน ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะคอนโด ในย่านสาทร ราชดำริ เพลินจิต และสุขุมวิท ซึ่งมีราคาขายสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร เช่นเดียวกับพื้นที่ชายขอบเขตเศรษฐกิจของกรุงเทพชั้นใน ย่านพหลโยธินและรัชดาภิเษกก็มีระดับราคาเกิน 120,000-150,000 บาทต่อตารางเมตรแล้วเนื่องจากที่ดินแปลงขนาดใหญ่ที่สามารถพัฒนาโครงการหายากและมีราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ประกอบกับต้นทุนค่าก่อสร้างก็ปรับตัวสูงขึ้นมากเช่นกัน แนวโน้มพื้นที่ทางเลือกที่ตั้งอยู้ใกล้เขตเศรษฐกิจชั้นใน (ย่านสาทร/สีลม) ที่จะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพแหล่งใหม่ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจึงได้แก่ ย่านถนนนราธิวาส พระราม 3 และถนนเจริญราษฏร์ ซึ่งยังมีที่ดินว่างแปลงใหญ่อยู่ค่อนข้างมาก ระดับราคาไมาสูงมาก และทำเลที่ตั้งอยู่ต่อเนื่องกับถนนสาทรจึงเป็นที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ซาร์เอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ระดับราคาคอนโดพักอาศัยในเขตกรุงเทพชั้นใน ยังคงแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะคอนโดในย่านสาทร ราชดำริ เพลินจิต และสุขุมวิท ซึ่งเน้นการพัฒนาโครงการในระดับ Hi-end หรือ Super Luxury มีราคาขายเกินกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร และบางโครงการมีราคาขายสูงถึง 400,000 บาทต่อตารางเมตร ท้งนี้กรปรับเพิ่มของราคาขายดครงการที่กล่าวถึงอาจมีสาเหตุมาจาก

1) ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น โดยราคาซื้อขายที่ดิน ในย่านถนนสุขุมวิทและสาทรล่าสุด มีราคาสูงถึง 1.3-1.5 ล้านบาทต่อตารางวาประกอบกับอุปทานที่ดินแปลงใหญ่ที่จะนำมาพัฒนาโครงการก่อสร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษหรือทำโครงการระดับ High End นั้นหายากมากขึ้นในปัจจุบัน

2) ต้นทุนค่าก่อสร้างและพัฒนาโครงการที่มีต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นราว 15-20% ในปีที่ผ่านมา

3) โครงการพัฒนาคอนโดมิเนี่ยมหลายโครงการ ได้วาง concept ดครงการให่มีความ Luxury มากขึ้นกว่าโครงการในอดีต

ตัวอย่างโครงการคอนโดในระดับ Hi-end หรือ Supper Luxury

1.โครงการ185 Rajchadamri ถนนราชดำริ ราคาขาย 275,000-476,000/ตารางเมตร

2.โครงการMahanakorn ถนนนราธิวาสราช นครินทร์ ราคาขาย 289,000-400,000 บาท/ตารางเมตร

3.โครงการThe Bangkok Sathorn ถนนสาทรราคาขาย 173,000-251,000บาท/ตารางเมตร

4.โครงการDiplomat ถนนสาทร ราคาขาย 220,000-265,000บาท/ตารางเมตร

5.โครงการ The Marque ถยยสุขุมวิท ราคาขาย 250,000-400,000บาท/ตารางเมตร

6.โครงการGallerie Rue de 39 ราคาขาย 280,000-345,000 บาท/ตารางเมตร

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด

นอกจากนี้ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางที่คนกรุงเทพส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูงคือมีราคาประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือต่ำกว่า เช่น ในย่านพหลโยธินและรัชดาภิเษกก็ตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกัน คืออุปทานที่ดินที่จะสามารถนำมาพัฒนาโครงการได้นั้นขาดแคลนนักพัฒนาครงการอสังหาริมทรัพย์ไมสามารถหาซื้อที่ดินได้หรือถึงแม้ว่าจะมีขาย ราคาขายที่ดินก็ปรับตัวเพิ่มสูงมาก ระดับราคาขายที่ดินที่เพิ่มขึ้นกว่า 50-80% ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาราคาซื้อขายที่ดินย่านถนนรัชดา/พระราม9 ถนนพหลโยธินมีราคาสูงกว่า 500,000บาทต่อตารางวาในปัจจุบัน ส่งผลให้ราคาขายโครงการคอนโดมีเนียมเกิดใหม่มีราคาสูงกว่าราคาขายในอดีตอย่างมาก คือ มีราคาสูงกว่า 120,000 หรือบางโครงการสูงถึง 150,000 บาทต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ที่ดินที่เสนอขายในตลาดส่วนใหญ่มักจะเป็นที่ดินแปลงเล็กหรือตั้งอยู่ในซอยที่มีความกว้างน้อยกว่า 10เมตร ไม่สามารถก่อสร้างอาคารสูงที่มีความสูงเกิน 23 เมตรหรือประมาณ 8 ชั้น หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้

พื้นที่ทางเลือกที่ตั้งอยู่ใกล้กับเขตกรุงเทพชั้นในที่ยังมีโครงการพัฒนาคอนโดมิเนียมไม่มากนักและไม่ค่อยได้รับความสนใจจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอดีต ได้แก่ พื้นที่ถนนนราธิวาส พระราม 3 และถนนเริญราษฎร์ ซึ่งตั้งอยู่ต่อเนื่องจากถนนสาทร ศูนย์กลางธุรกิจกลางเมืองสีลม-สาทร จึงเป็นพื้นที่ที่มีความเหมาะสมเป็นอย่างยิ่ง

เนื่องจากยังมีอุปทานที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการอยู่ค่อนข้างมาก และราคาไม่แพง ซึ่งจะทำให้สามารถนำมาพัฒนาโครงการในระดับราคาปานกลาง ราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรได้

อย่างไรก็ตามจากศักยภาพของทำเลที่ตั้งย่านถนนนราธิวาส พระราม 2 และถนนเจริญราษฎร์ ที่อยู้ใกล้เขตกรุงเทพชั้นใน ย่านสาทร สีลม ประกอบกับระดับราคาที่ดินที่มีราคา ไม่สูงมากนัก วิวแม่น้ำเจ้าพระยา และการอยู่ตรงข้ามกับปอดของกรุงเทพ พื้นที่อนุรักษ์บางกระเจ้า มีบริการรถ BRT วิ่งให้บริการตามแนวถนนนราธิวาส-พระราม 3 และต้นทุนที่ดินที่ยังมีระดับต่ำ ประกอบกับราคาคอนโดในเขตกรุงเทพชั้นในโดยเฉพาะคอนโดในย่านสาทรที่มีระดับราคาสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้การพัฒนาและการซื้อคอนโดพักอาศัยในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า

โพสต์ทูเดย์
4 ธันวาคม 2013

Keep this news in your social bookmark: