ห้องข่าว

"อสังหาริมทรัพย์" ปี 56 ทะลุจุดเดือด

07 มกราคม 2556

ภาวะการขยายตัวของเศรษฐกิจประเทศจะดีหรือไม่ เครื่องชี้วัดสำคัญตัวหนึ่งที่จะสังเกตได้ คือ ความคึกคัก หรือซบเซาของภาค “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”

เพราะหลายๆครั้ง การเติบโตที่ดีของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ และหลายครั้งอีกเช่นกันที่ “ปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” สร้างวิกฤติเศรษฐกิจให้เกิดขึ้น

ไม่ว่าจะเป็น “วิกฤติต้มยำกุ้ง” ที่สร้างความเสียหายให้กับประเทศไทยเมื่อ 15 ปีที่ผ่านมา หรือ “วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์” ที่ยังคงซ้ำเติมเศรษฐกิจสหรัฐฯอยู่ในขณะนี้

ในช่วงต้นปี 2556 “ทีมเศรษฐกิจ” จึงได้สัมภาษณ์ นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ถึงทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย ในปีมะเส็ง 2556 นี้ ว่า กระแสคลื่นลมและแนวโน้มในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ของไทยเป็นอย่างไร

ปี 55 ประวัติศาสตร์พลิก

“ปี 2555 ถือเป็นช่วงของการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย และพฤติกรรมของผู้บริโภคอย่างชัดเจน ภายหลังจากหลายพื้นที่ของประเทศ ไทยประสบกับภัยน้ำท่วมครั้งใหญ่ เมื่อปลายปี 2554 ที่ผ่านมา” นายสัมมา เริ่มต้นด้วยการย้อนสรุปภาวะธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา

โดยตลอดทั้งปี 2555 เกิดปรากฏการณ์ใหม่ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ผู้ประกอบการได้ปรับเปลี่ยนแนวทางในการดำเนินธุรกิจจากที่เคยทำมา โดยส่วนใหญ่ได้หันไปเปิดโครงการคอนโดมิเนียม (แนวสูง) เพิ่มมากขึ้น เพื่อทดแทนโครงการบ้านจัดสรร (แนวราบ) ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม

นอกจากนั้น ในปีที่ผ่านมา ยังเป็นปีแห่งการรุกออกไปเปิดตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ๆในต่างจังหวัดของ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่เคยประสบความสำเร็จมาจากในเมืองหลวงและปริมณฑลอีกด้วย

“จากการศึกษาของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2555 ซึ่งถือเป็นช่วงแห่งการเริ่มต้นวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง หลังจากที่ผ่านพ้นภาวะน้ำท่วมไปแล้ว แต่เป็นการฟื้นตัวของโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก”

โดยพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก โดยในครึ่งแรกของปี 2555 (ม.ค.—มิ.ย.) มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 36,300 หน่วย ขณะที่บ้านจัดสรรมีการเปิดขายโครงการใหม่เพียง 13,400 หน่วย ต่างกันถึง 2.7 เท่า

ส่วนในช่วงครึ่งหลัง 2555 (ก.ค.-ธ.ค.) ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ประกอบการต่อที่อยู่อาศัยแนวราบได้หวนคืนมา เนื่องจากรัฐบาลมีแผนงานที่ชัดเจนในการป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมทั้งระยะสั้น โดยใช้วงเงินถึง 120,000 ล้านบาท และระยะยาวอีก 350,000 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคมีความมั่นใจมากขึ้นว่าจะไม่เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่เหมือนที่เคยเกิดขึ้นปี 2554 ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลอีก

นอกจากนี้ พฤติกรรมของผู้บริโภคในปีที่แล้ว ยังถูกกระตุ้นจากมาตรการของรัฐที่สำคัญ 3 เรื่องคือ 1. มาตรการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก 2. โครงการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 3 ปี และข้อที่ 3 ที่สำคัญที่สุดคือ วงเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษ หรือซอฟต์โลน์ 300,000 ล้านบาท จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อช่วยเหลือประชาชนที่ต้องการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยหรือซื้อบ้านหลังใหม่ ในอัตราดอกเบี้ย 3% ระยะเวลา 5 ปี

ทำให้ในช่วงครึ่งปีหลังทิศทางเปลี่ยนไปอีก โดยมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่เหลือเพียง 26,300 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าครึ่งแรกของปีประมาณ 10,000 หน่วย สวนทางกับโครงการบ้านจัดสรรที่เพิ่มขึ้นเป็น 24,700 หน่วย หรือมากกว่าในครึ่งแรกของปีประมาณ 11,300 หน่วย

สินเชื่อบ้านทุบสถิติสูงสุด

ทั้งนี้ การฟื้นตัวของความเชื่อมั่นของประชาชน และมาตรการกระตุ้นจากทางภาครัฐ ได้ทำให้ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีที่แล้ว มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 62,600 หน่วย จากจำนวนโครงการทั้งหมด 163 แห่ง หรือเฉลี่ย 380 หน่วยต่อโครงการ ขณะที่บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มี 38,100 หน่วย จากทั้งหมด 217 โครงการ หรือเฉลี่ย 175 หน่วยต่อโครงการ ดังนั้น เมื่อรวมที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทั้งแนวสูงและแนวราบตลอดปีที่ผ่านมา จึงมีรวมกันประมาณ 100,700 หน่วย จากประมาณ 380 โครงการ

ขณะที่ยอดการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ทั้งระบบเมื่อปีที่แล้ว คาดว่าจะพุ่งแตะ 400,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่ทำลายสถิติสูงที่สุดในการปล่อยสินเชื่อในอดีตที่ผ่านมา

“แม้ตัวเลขการปล่อยสินเชื่อทั้งระบบจะยังไม่สรุปอย่างเป็นทางการ แต่ตัวเลขล่าสุดในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา สินเชื่อบ้านทั้งระบบ 339,000 ล้านบาทแล้ว ขณะที่ปี 2553 ที่มียอดสินเชื่อ 377,000 ล้านบาท และในปี 2554 มียอดสินเชื่อ 376,000 ล้านบาท และเท่าที่เห็นยอดการอนุมัติ และรอการอนุมัติสินเชื่อในไตรมาสที่ 4 น่าจะมากกว่า 60,000 ล้านบาท ทำให้ปีที่แล้วยอดการปล่อยสินเชื่อแตะ 400,000 ล้านบาท ทำลายสถิติสูงสุด”

“เขตพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุด โดยอันดับแรกเป็นเขตจังหวัดนนทบุรี 10,700 หน่วย เขตห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง รวมกัน 10,000 หน่วย เขตรอยต่อสุขุมวิทตอนปลายประมาณ 5,700 หน่วย แต่เมื่อบวกรวมกับจังหวัดสมุทรปราการอีก 5,900 หน่วย พบว่า เขตรอยต่อสุขุมวิทตอนปลายและจังหวัดสมุทรปราการ มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 11,600 หน่วย นับเป็นจำนวนหน่วยที่มีการเปิดโครงการขายมากที่สุด”

พื้นที่ที่ขายดีและมีโอกาสขยายตัวต่อเนื่องเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอ่อนนุช– แบริ่ง–สมุทรปราการ เช่นเดียวกับในจังหวัดนนทบุรี ที่มีโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง และยังตอบสนองผู้ซื้อที่ไม่ต้องการอยู่บ้านจัดสรรในโซนน้ำท่วมใหญ่ ขณะที่โซนห้วยขวาง– จตุจักร–ดินแดง เป็นเขตที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใต้ดิน

ขณะที่ในเขตพื้นที่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จังหวัดสมุทรปราการ มีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มากที่สุดในปี 2555 ประมาณ 5,000 หน่วย อำเภอลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ 4,500 หน่วย เขตมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง 4,100 หน่วย อำเภอบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย 3,950 หน่วย

นอกจากนี้ ในปี 2555 ยังเป็นปีที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางหลายราย ได้บุกโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดมากขึ้น ในจังหวัดชลบุรี ขอนแก่น นครราชสีมา เชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ อุดรธานี อุบลราชธานี เป็นต้น โดยเฉพาะพื้นที่ในจังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญของประเทศไทย เช่น พัทยามีการเปิดคอนโดมิเนียมถึง 12,000 หน่วย ขณะที่ อำเภอหัวหิน-ชะอำ จังหวัดเพชรบุรี ก็มีการเปิดคอนโดมิเนียมไม่น้อยกว่า 8,000 หน่วย

ปี 56 บ้านนอกคึกหวั่นฟองสบู่สิทธิพร

สำหรับทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีใหม่ 2556 นี้ ศูนย์ข้อมูลฯได้สำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัย พบว่า ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจของตัวเองในปีนี้มากถึง 56.8% ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดที่สูงมาก

โดยหากย้อนไปในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีที่แล้ว ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอยู่ที่ 51.3 และหากถามถึงความเชื่อมั่นอนาคตอีก 6 เดือนข้างหน้า ดัชนีอยู่ที่ 71.0 ก็ยิ่งบ่งชี้ให้เห็น ว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นใจในธุรกิจทั้งปัจจุบันและอนาคต

“คาดว่าโครงการบ้านจัดสรรจะเกิดมากขึ้นในพื้นที่จังหวัดปริมณฑลและเขตรอบนอกของกรุงเทพฯ โดยจะมีการเปิดบ้านจัดสรรไม่น้อยกว่า 40,000 หน่วย ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการน่าลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง และจะเหลือไม่เกินกว่า 60,000 หน่วย เนื่องจากในรอบ 3 ปีระหว่าง 2553-2555 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้วก่อนหน้านี้ 169,000 หน่วย ที่จะครบกำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จ และต้องส่งมอบคอนโดมิเนียมในปีนี้”

ส่วนพื้นที่ยุทธศาสตร์ใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 นี้ คือ การบุกเจาะตลาดบ้านในต่างจังหวัดที่อยู่ในเส้นทางคมนาคมหลักในปัจจุบันและอนาคต และอยู่ใกล้ประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะด้านสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว จะมีโอกาสเติบโตที่สูงมาก เนื่องจากคาดหมายกันว่า สปป.ลาว จะเป็นประเทศที่มีอัตราความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงมากในกลุ่มอาเซียน เพราะเติบโตจากฐานต่ำ และมีพื้นที่ที่สามารถเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจในภาคอีสานและภาคเหนือของไทยได้ง่าย

“อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่า ในขณะนี้ได้เกิดภาวะของการเก็งกำไรที่ดินในหลายจังหวัดของภาคอีสาน จนราคาที่ดินในตัวเมืองหรือในพื้นที่เศรษฐกิจของเมืองพุ่งพรวดขึ้นเท่าตัว ภายในระยะเวลาแค่ปีเดียว จากปลายปี 2554 ถึงปลายปี 2555 จึงควรระมัดระวังปัญหาฟองสบู่ราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้”สัมมา

ท้ายที่สุด นายสัมมาได้ทิ้งท้ายปัญหาและอุปสรรคของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 ที่อาจจะทำให้ไม่ขยายตัวเท่าที่ควรคือ ปัญหาการขาดแคลนแรงงาน หลังจากที่ค่าแรงขั้นต่ำได้ปรับเพิ่มขึ้นเป็นวันละ 300 บาททั่วประเทศ ซึ่งจะส่งผลให้แรงงานส่วนหนึ่งเดินทางกลับสู่ภูมิลำเนา หรือเลือกที่จะหางานใกล้บ้านเพื่ออยู่กับครอบครัวมากกว่าที่จะทำงานในพื้นที่ห่างไกลอีกต่อไป

โดยหากต้องการผ่านอุปสรรคนี้ไปได้ ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวรองรับ เช่น แก้ปัญหาโดยการจัดสร้างหรือจัดหาผนังสำเร็จรูปและชิ้นส่วนอุปกรณ์สำเร็จรูปมาใช้มากขึ้น เพื่อลดการพึ่งพิงแรงงาน เป็นต้น.

ทีมเศรษฐกิจ--จบ--

 

ไทยรัฐ
7 มกราคม พ.ศ. 2556

Keep this news in your social bookmark: