ห้องข่าว

ยันปีหน้าบ้านปรับไม่ถึง 15% ฝั่งธนฯ ส้มหล่นโครงการรถไฟที่ดินขยับพรึ่บ

31 ตุลาคม 2555

AREA ระบุ ราคาบ้านปีหน้าคงไม่พุ่ง 15-20% ตามข่าว เชื่อภาพรวมจะขยับเพียง 5% ยกเว้นแนวรถไฟฟ้าที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย ขณะที่ราคาที่ดินฝั่งธนบุรีอู้ฟู้ขยับ 20%

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยว่า ราคาที่อยู่อาศัยทุกประเภท ในปี 2556 จะเพิ่มขึ้นไม่ถึง 10-20% ตามที่เป็นข่าวแน่นอน เพราะราคาวัสดุก่อสร้างนับแต่กลางเดือน มิ.ย.55-ก.ย.56 เพิ่มขึ้นเพียง 4% ขณะที่ค่าแรงขั้นต่ำแม้จะเพิ่มขึ้นเป็น 300 บาท หรือเพิ่มขึ้นมา 40% ก็ส่งผลต่อราคาบ้านเพียงบางส่วน เพราะค่าแรงเป็นสัดส่วนเพียง 30% ของค่าก่อสร้าง

นายโสภณ กล่าวว่า หากค่าวัสดุก่อสร้างเพิ่มจาก 100% เป็น 104% ส่วนค่าแรงเพิ่มจาก 100% เป็น 140% และโดยที่ค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงมีสัดส่วนเป็น 7:3 จึงทำให้ราคาสิ่งก่อสร้างเพิ่มขึ้นเป็น 114.8% อย่างไรก็ตามสัดส่วนรวม (กำไรและค่าดำเนินการต่างๆ) ระหว่างสิ่งก่อสร้างกับค่าที่ดิน มีสัดส่วนเป็นประมาณ 1 ต่อ 2 หากค่าที่ดินเพิ่มขึ้น 4% เช่นปีก่อน แต่ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น จาก 114.8% ก็จะทำให้การเพิ่มขึ้นโดยรวมของราคาขาย เพิ่มเป็น 7.6% เท่านั้น ไม่ได้เพิ่มขึ้น 15-20% แต่อย่างใด

"แม้ค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น แต่ในอดีตที่ผ่านมา หากเศรษฐกิจไม่ดี แม้ค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น 20% แต่ก็ไม่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น อีกทั้งยังลดลง เพราะสร้างไปก็ไม่สามารถขายได้ในตลาด" นายโสภณระบุ

สำหรับกรณีพื้นที่ "ยอดฮิต" เช่น บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า ราคาที่ดินอาจพุ่งขึ้นตามผังเมืองใหม่ ผู้ประกอบการก็คงต้องมองหาทำเลใหม่ๆ ที่เป็นทางเลือกแทนที่จะมุ่งพัฒนาบริเวณรอบๆ รถไฟฟ้า ยกเว้นสินค้าราคาแพง ที่อาจต้องปรับราคาขึ้น แต่เป็นสินค้าส่วนน้อย ไม่กระทบต่อประชาชนโดยรวม

ในปี พ.ศ.2556 ราคาที่อยู่อาศัยอาจปรับเพิ่มขึ้นเช่นในปีที่ผ่านมา คือ 5% แต่ในบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือบริเวณที่มีศักยภาพสูงอื่น ราคาอาจปรับเพิ่มเป็น 10% แต่บริเวณรอบนอก ราคาแทบจะไม่ได้ปรับเพิ่มสูงขึ้นเลยโดยเฉพาะราคาที่ดินเขตชานเมืองที่ไม่มีระบบขนส่งมวลชน ปรากฏว่า หลายบริเวณราคาคงที่หรืออาจตกต่ำลงด้วยซ้ำไป

ทั้งนี้กรณีของผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แนะให้หาซื้อทรัพย์มือสอง ซึ่งมีทั้งทรัพย์มือ 2 สภาพใหม่ที่ยังไม่มีผู้เข้าอยู่ และทรัพย์มือ 2 ที่มีอายุ 10-20 ปี ซึ่งส่วนมากยังอยู่ในสภาพดี มักตั้งอยู่ใกล้ย่านชุมชน และราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งประมาณ 15-30% แต่การลงทุนซื้อบ้านมือสอง ต้องถือตามคติ "ใส่ตะกร้าล้างน้ำ" แต่ไม่ใช่ "ย้อมแมวขาย" โดยผู้ซื้อสมควรซ่อมแซม ตกแต่งให้อยู่ในสภาพดี แทนที่จะ "ขายตามสภาพ" เพื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาดี

ปัจจุบันกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านอยู่ทั้งหมดประมาณ 4.4 ล้านหน่วย แต่มีบ้านเกิดใหม่เพียง 1 แสนหน่วยต่อปี หรือ 2.3% ต่อปี แต่เชื่อว่า มีการขายบ้านมือ 2 ในปริมาณที่มากกว่านี้ การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงควรพิจาณาทั้งสินค้ามือหนึ่งและสินค้ามือ 2

ด้านนายณัท มานะสมจิตร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสเตท กูรู ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ย่านฝั่งธนบุรี เปิดเผยว่า ขณะนี้ราคาที่ดินย่านฝั่งธนบุรีขยับขึ้นอย่างรวดเร็ว หลังจากงานก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายคืบหน้าไปมาก โดยปัจจุบันราคาที่ดินติดริมถนนบริเวณเพชรเกษมตอนต้นบางแค แตะ 1.5-2.3 แสนบาทต่อตารางวาแล้ว ปรับขึ้นจากปีที่แล้วที่มีราคา 9 หมื่น-1.2 แสนบาทต่อตารางวา

ขณะที่ราคาที่ดินบริเวณบางแค-แยกเพชรเกษม พุทธมณฑลสาย 2 ขยับขึ้นไปถึง 1.2-1.3 แสนบาทต่อตารางวา จากก่อนหน้านี้อยู่ที่ประมาณ 6-8 หมื่นบาทต่อตารางวา ซึ่งคาดว่าปีหน้าราคาที่ดินย่านเพชรเกษม-บางแค จะขยับขึ้นไปอีกไม่ต่ำกว่า 20% รวมถึงบริเวณพุทธมณฑลสาย 2 ตอนต้น ที่เริ่มมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปพัฒนาคอนโดมิเนียม จะทำให้ราคาที่ดินบริเวณ ดังกล่าวขยับขึ้นไปด้วย

ราคาที่ดินย่านพุทธมณฑลสาย 2 ตอนต้นปีที่แล้ว อยู่ที่ 3 หมื่นบาทต่อตารางวา แต่ล่าสุดที่มีการซื้อขายจริงขยับขึ้นไปกว่า 5 หมื่นบาทต่อตารางวาแล้ว ซึ่งจากปัจจัยเรื่องราคาที่ดินและการเข้ามาเปิดโครงการคอนโดมิเนียมย่านเพชรเกษม บางแค พุทธมณฑลสาย 2 ของบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ จะส่งผลให้บ้านแนวราบย่านนี้ราคาสูงขึ้นมาก โดยจะหาทาวน์เฮาส์ราคาประมาณ 2 ล้านบาทในบริเวณนี้ไม่ได้แล้ว

ด้านแนวการลงทุนของผู้ประกอบการรายเล็กอย่างกลุ่มเอสเตท กูรู นายณัท กล่าวว่า ต้องเน้นทำทาวน์เฮาส์ระดับราคาประมาณ 1-2 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวย่านฝั่งธนฯ ด้วยต้นทุนราคาที่ดินที่สูงมาก หากจะพัฒนาบ้านเดี่ยวต้องขายในราคาไม่ต่ำกว่า 6 ล้านบาท ซึ่งรายเล็กไม่สามารถทำบ้านแพงแข่งกับรายใหญ่ได้ เพราะรายใหญ่มีความแข็งแกร่งในเรื่องแบรนด์มากกว่า

สำหรับโครงการใหม่ในปีหน้า บริษัทจะเปิดตัวทาวน์โฮมใหม่อย่างน้อย 1-2 โครงการ เน้นทำเลพระราม 2 เพราะเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้บริโภคย่านฝั่งธนบุรีมาก ด้วยปัจจัยเรื่องน้ำไม่ท่วม ส่วนปีนี้เพิ่งเปิดตัว ทาวน์โฮมภายใต้แบรนด์ "วิสดอม เพชรเกษม 53"

 

บ้านเมือง
31 ตุลาคม 2555

Keep this news in your social bookmark: